Dobrý den.Bydlím už dva roky v podnájmu.Socialka mi přispívá na nájem,ale se pár krát stalo,že mi peníze poslali ze socialky třeba 16 dne v měsíci.Okamžitě jsem poslala peníze na účet pronajímatele,nestalo se,že bych někdy za nájem nezaplatila.A přesto se stalo,že majitelka bytu mi 2.12.2015 přišla oznámit a předat k podpisu výpověď k vystěhování do konce měsíce.Jako důvod mi oznámila,že jsem nezaplatila za nájem včas tj. do 15 dne v měsíci a tím pádem má z toho důvodu problémy v bance.Podotýkám,že mám zaplacený přednájem na jeden měsíc dopředu při podepsání smlouvy.Majitelka mi tvrdí,že jí můžu klidně dát k soudu a stejně to prohraju... !? Prosím o radu.Děkuji.Nováková
Dobrý den,
nemáme k dispozici přesné znění Vaší nájemní smlouvy a z Vašeho dotazu není zřejmé, zda máte nájemní smlouvu uzavřenu na dobu určitou např. do 31.12.2015 nebo na jinou dobu nebo dokonce na dobu neurčitou.
Každopádně pronajímatel Vám může dát výpověď pouze ze zákonem stanovených důvodů (příp. z důvodů jiných uvedených v nájemní smlouvě) a to písemně (povětšinou s 3 měsíční výpovědní lhůtou, která začne běžet od následujícího kalendářního měsíce).
Dle toho, jak Vám dala nějakou listinu k podpisu, se nám zdá, že s Vámi chtěla uzavřít dohodu o skončení nájmu, ale k tomu musí dojít opravdu až po dohodě obou stran. Tedy pokud jste nic nepodepsala, může Vám dát výpověď písemně jen z důvodu níže uvedených (přebráno z http://www.bulletin-advokacie.cz/pravni-uprava-skonceni-najmu-bytu-v-novem-obcanskem-zakoniku):
I. Podle § 2288 odst. 1 NOZ může pronajímatel vypovědět nájem na dobu určitou nebo dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době:
a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, - např. nesplnění oznamovací povinnosti nájemce ohledně zvýšení počtu osob žijících v bytě do dvou měsíců, co tato změna nastala (§ 2272 odst. 1 NOZ), nebo nesplnění povinnosti nájemce oznámit svou nepřítomnost v bytě delší než dva měsíce, pokud z tohoto důvodu nastane vážná újma (§ 2269 odst. 2 NOZ); nájemce hrubě poruší svou povinnost, pokud dá byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě v rozporu s ustanovením § 2274 a § 2275 NOZ.
b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
II. Podle § 2288 odst. 2 NOZ může pronajímatel vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době také v případě, že:
a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.
III.
Zákonné výpovědní důvody při porušení povinnosti nájemce bez výpovědní doby
Pronajímatel má podle § 2291 odst. 1 NOZ právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Zákon zároveň demonstrativně uvádí, že za porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem se považuje například:
• nezaplacení nájemného a nákladů za služby za dobu alespoň tří měsíců,
• poškozování bytu nebo domu závažným nebo nenapravitelným způsobem,
• způsobování závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí,
• užívání bytu jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.
Pronajímatel musí v těchto případech nájemce nejdříve vyzvat, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování nebo odstranil protiprávní stav, teprve poté může dát výpověď, jinak se k výpovědi nepřihlíží. K výpovědi se nebude přihlížet také tehdy, nebude-li v ní uvedeno, v čem je spatřováno zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti.
IV. Zákonný výpovědní důvod s dvouměsíční výpovědní dobou
Podle ustanovení § 2283 NOZ může pronajímatel nájem vypovědět bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel, že práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti nepřešla a kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost.
Je zřejmé, že pronajímatelka Vám musí nejprve písemně uvést důvod výpovědi s výpovědní lhůtou. Vámi uváděné porušení, že se občas opozdíte s placením nájmu, který se hradí měsíc dopředu, nelze zcela jistě považovat za opodstatněný důvod pro výpověď z nájmu bytu. Dále pronajímatelka ve výpovědi musí uvést, že máte právo podat námitky a máte právo navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Pokud to pronajímatelka ve výpovědi neuvede je výpověď neplatná (viz § 2286 odst. 2 občanského zákoníku).
Na závěr Vám můžeme poradit, že Česká advokátní komora v jednotlivých regionech a v předem určených časech poskytuje za určitých podmínek bezplatné právní poradenství více zde http://www.cak.cz/scripts/detail.php?id=2617.
S pozdravem
Tým RealHit.cz