Úschova kupní ceny: Jak vás chrání, kdy se používá a kdo ji poskytuje?

U obchodů s věcmi za stovky či tisíce korun probíhá předání standardně „z ruky do ruky“. Převod nemovitosti je však milionovou transakcí a tento postup nepřipadá v úvahu. Úhrada kupní ceny musí proběhnout bezpečněji, navíc v souladu se zákonem o omezení plateb v hotovosti, přičemž klíčovou roli plní úschova finančních prostředků. Níže si rozebereme, jak úschova chrání smluvní strany a kdo ji může poskytovat.

K čemu slouží úschova a jak chrání obě strany?

Prodej nemovitosti je specifický. Vlastnické právo na kupujícího nepřejde samotným podpisem kupní smlouvy nebo předáním klíčů, ale až přepisem v katastru nemovitostí. Tím vzniká časové vakuum, kdy by se prodávající i kupující mohli ocitnout v nejistotě.

Dodrží kupující slovo a zaplatí mi hned po přepisu?

Nesbalí prodávající peníze a nepřestane komunikovat, než dojde k přepisu v katastru?

To jsou jen příklady situací, která by mohly nastat. Říkáte si, však můžu případně od smlouvy odstoupit, pokud ji druhá strana nedodrží. Ale prodávající už nemusí kupní cenou dávno disponovat nebo naopak kupující odmítne součinnost s přepisem zpět na prodávajícího a bez soudu se nic nevyřeší. Úschova kupní ceny u třetího, nezávislého subjektu tyto problémy vylučuje. V praxi to může proběhnout třeba takto:

1. Prodávající a kupující uzavřou kupní smlouvu. Jedno vyhotovení s úředně ověřenými podpisy určené pro katastr a návrh na vklad zůstanou v úschově.
2. Kupující uhradí 100 % kupní ceny do úschovy.
3. Po splnění podmínek (zejm. složení peněz do úschovy) schovatel vydá z úschovy ověřenou kupní smlouvu a návrh na vklad (nejčastěji realitnímu makléři, který je doručí na příslušné katastrální pracoviště).
4. Po doručení návrhu na vklad katastrálnímu úřadu začíná plynout 20denní ochranná lhůta, po kterou katastr nemovitost nepřepíše (tuto lhůtu nelze zkrátit). Většinou k přepisu dojde do měsíce.
5. Až poté, co je na listu vlastnictví (LV) evidovaný jako majitel kupující, případně po splnění dalších podmínek (např. výmazu zástavního práva banky prodávajícího) pošle schovatel peníze prodávajícímu.

Detaily se mohou lišit podle okolností. Zda prodávající splácí úvěr, zda si kupující bere hypotéku, zda je v obchodu zainteresovaná realitní kancelář apod. Princip však zůstává vždy stejný. Prodávající získá jistotu, že kupující má peníze na zaplacení a k podání návrhu na vklad nedojde dřív, než budou peníze v úschově (tedy mimo dispozici kupujícího). Schovatel na druhé straně garantuje kupujícímu, že prodávající obdrží peníze až po přepisu nemovitosti.

A pokud by obchod zkrachoval po složení peněz do úschovy? Kvalitní úschovní smlouva pro tyto případy stanoví povinnost schovatele vrátit peníze kupujícímu.

Kdo může poskytovat úschovu?

Poskytnout úschovu finančních prostředků může advokát, notář, banka, a na písemnou žádost klienta též realitní makléř. Pojďme si jednotlivé varianty přiblížit.

Advokátní úschova

Advokát připravuje nebo kontroluje kupní smlouvu, a přitom často zajistí úschovu kupní ceny. V porovnání s ostatními možnostmi bývá výhodou flexibilita a nižší cena, která je smluvní. Vždy si ověřte, zda je advokát zapsaný v seznamu ČAK a jaké jsou jeho reference. Také si vyžádejte potvrzení o výši pojištění. Advokát musí být ze zákona pojištěný na 7 milionů korun, přičemž nemovitost je často (výrazně) dražší. Některé advokátní kanceláře zaměřené na právo nemovitostí proto bývají pojištěné i na 100 milionů.

Dvoufaktorová advokátní úschova

Žádné pojištění se nevztahuje na škodu způsobenou úmyslným trestným činem – zpronevěru. Byť se jedná o výjimečné případy, takové kauzy se tu a tam objevují. V reakci na to dnes advokátní kanceláře hledají řešení, jak posílit bezpečnost advokátní úschovy, a tím pádem i důvěru klientů. Jedním z nich je dvoufaktorová advokátní úschova: „Splnění podmínek a každou výplatu z úschovního účtu autorizují dvě na sobě nezávislé kanceláře. Klient navíc dostane přístupové údaje k náhledu na účet a po celou dobu úschovy může kontrolovat, kolik na účtu je,“ vysvětluje JUDr. Ilona Černochová, partnerka advokátní kanceláře Realitní advokáti s.r.o. Současně lze u některých účtů nastavit zasílání notifikací o provedených transakcích.

Notářská úschova

Obdobně funguje úschova u notáře zapsaného do seznamu notářů. I notáři musí mít povinné pojištění profesní odpovědnosti. Doporučujeme si ověřit výši krytí, která se u jednotlivých notářů může výrazně lišit. Cena notářské úschovy je stanovená notářským tarifem a vypočte se procentuálně dle ceny nemovitosti. Roli hraje i fakt, zda notář současně vyhotovuje notářský zápis (kupní smlouvu) nebo ne. V porovnání s advokátní vychází notářská úschova dráž.

Jak advokát, tak notář musí pro každou jednu úschovu založit zvláštní účet u banky, který je oddělený od majetku advokáta či notáře. Výhodami obou možností je nezávislost – advokát ani notář při poskytování právních služeb nemají na daném obchodu svůj zájem. Na rozdíl od makléře.

Bankovní úschova

Známé banky platí za ekonomicky silné subjekty, a navíc podléhají dohledu ČNB. Úschova peněz u banky je spojena s vysokou bezpečností. Přísné schvalovací procesy takřka vylučují zpronevěru nebo jinou ztrátu peněz. Korporátní struktura se na druhé straně nežádoucím způsobem podepisuje na flexibilitě. Od banky dostanete návrh úschovní smlouvy, jejíž úpravy jsou buď vyloučené, anebo velmi omezené. V každém případě však zdlouhavé, protože o nich nerozhoduje váš bankovní poradce, ale jeho nadřízení a právní oddělení.

Teoreticky se samozřejmě můžete dostat do potíží i v případě bankovní úschovy. Čerstvou zkušenost mají po ruské invazi na Ukrajinu klienti zbankrotované Sberbank. Nutno však podotknout, že šlo o bezprecedentní situaci, a nikoliv dennodenní riziko. Z nastalé situace se lze však poučit: Vždy se zajímejte o to, u jaké banky budou peníze v úschově. Pro případ problémů finanční instituce je zde vždy záloha v podobě Fondu pojištění vkladů.

Úschova u realitního makléře

Teoreticky možná je také úschova u realitní kanceláře nebo makléře. Ze všech možností je však nejméně bezpečná. Makléři nepodléhají dohledu profesní komory (jako advokáti a notáři) ani ČNB jako banky. Minimální limit pojištění činí 1.750.000,- Kč na jednu pojistnou událost a 3.500.000,- Kč pro případ souběhu více pojistných událostí. Tyto částky jsou vzhledem k cenám bytů, domů a pozemků nedostatečné, a ne každý se připojistí. Makléři jsou navíc v obchodu zainteresováni, protože na osudu převodu nemovitosti závisí osud jejich provize. Těchto rizik si byli očividně vědomi i tvůrci zákona o realitním zprostředkování, protože makléři nesměji úschovu aktivně nabízet – zprostředkovat ji mohou jen na písemnou žádost klienta.

Závěr

Samotná volba mezi advokátní, notářskou či bankovní úschovou je na vás. Důležité je však jedno. Ať už nemovitost prodáváte nebo kupujete, vypořádání kupní ceny přes úschovu je z hlediska bezpečnosti nutnost. Jinak se vystavujete riziku ztráty milionů korun – mnohdy celoživotních úspor.

JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
https://ilonacernochova.cz/