Splynutí stavby s pozemkem? Velká změna v novém občanském zákoníku.

Zákon č. 89/2013 Sb., občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový občanský zákoník“), nově zavádí jednotu vlastníka pozemku a stavby na něm.

Je nutné uvést, že tato zásada „povrch ustupuje půdě – Superficies solo cedit“ vychází již z římského práva a i u nás byla pravidlem až do poloviny 20. století. Úprava je obvyklá také téměř ve všech evropských zemích a je často obtížené současnou úpravu cizinci vysvětlit.

Dosud tedy bylo možné, aby vlastníkem pozemku a stavby na něm byly rozdílné osoby. Podle odborníků se jedná aktuálně až o 400 000 případů.

Nemusíte se však obávat, že by s účinností nového občanského zákoníku došlo k převodu vaší stavby na majitele pozemku. Nový občanský zákoník má nastolit postupné sjednocení vlastníků pozemků a staveb na nich, a to realizací vzájemného překupního práva.

Od 1. 1. 2014 se stane ve smyslu § 3054 nového občanského zákoníku budova součástí pozemku na němž stojí, pokud obojí vlastní tatáž osoba. I v katastru nemovitostí bude vedena pouze jako součást pozemku.

Pokud si tedy budete pořizovat v novém roce nemovitost, nebudete kupovat dům a pozemek, ale pouze pozemek.

Na případy, kdy vlastníkem stavby a pozemku nejsou totožné osoby, pamatují přechodná ustanovení § 3056 až § 3059 nového občanského zákoníku. Je zavedeno vzájemné předkupní právo pro vlastníka pozemku a vlastníka stavby, která zcela nebo zčásti stojí na cizím pozemku. Tohoto práva se nelze vzdát ani jej omezit ani vyloučit.

V případě, že se tedy vlastník ať jednoho nebo druhého rozhodne prodat, musí nejprve nabídnout nemovitost vlastníku pozemku či stavby. Nově se zavádí pojem předkupník, tedy ten, jemuž svědčí překupní právo a koupěchtivý, tedy ten, který chce věc koupit. Vlastník tedy nemovitost nabídne předkupníkovi za podmínek, za kterých se zavázal nemovitost koupit koupěchtivý, pokud předkupník bude mít zájem, nemovitost koupí a tím dojde je sjednocení vlastníka pozemku a stavby.

Předkupní právo trvá až do sjednocení vlastníka pozemky a stavby na ní.

Příklad: Jana vlastní domek stojící na zahradě, která ovšem patří jejímu bratrovi Petrovi. Petr z finančních důvodů chce zahradu prodat, má dokonce kupce kamaráda Oldu. Předtím, než se s Oldou dohodne na koupi, musí nabídnout zahradu k prodeji Janě za podmínek, za kterých chce zahradu koupit Olda. Nyní jsou možné dvě varianty – Jana souhlasí, je tedy mezi ní a Petrem uzavřena kupní smlouva a dojde ke sjednocení vlastníka pozemku a stavby na ní. Druhá varianta, Jana nesouhlasí s koupí (například z finančních důvodů) a Petr zahradu prodá Oldovi. Nyní bude předkupní právo mezi Oldou a Janou, a to oběma směry, ať tedy bude v budoucnu prodávána zahrada či domek.