Nájem dle nového občanského zákoníku

Od 1. 1. 2014 je účinný nový občanský zákoník – zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „nový občanský zákoník“) se zabývá nájemními vztahy počínaje § 2201 a následujícím. Jedná se o obecná ustanovení, ale i nájem bytu a domu, prostor k podnikání, …..

Jestliže jste účastníkem smluvního vztahu o nájmu nemovitosti, je nutné, abyste se alespoň zběžně seznámili s novou úpravou v občanském zákoníku. Dle § 3074 nového občanského zákoníku – Nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

Shrňme si v bodech přehledně změny týkající se nájmu:

1. Nájem lze sjednat i na věci, které vzniknou v budoucnu. Podmínkou je, aby byla věc určená k pronájmu dostatečně identifikovatelná už při uzavírání nájemní smlouvy
2. Nájemní vztah bude možné zapsat do katastru nemovitostí, a to za podmínky, že věc pronajímaná je v katastru zapsána a pronajímatel se zápisem souhlasí, tedy buď zápis sám navrhne, nebo udělí souhlas s vkladem nájemci.
3. Nájem na dobu určitou sjednaný na déle než 50 let je považován za nájem na dobu neurčitou a lze jej v prvních 50 letech vypovědět pouze ze zákonných důvodů vztahujících se na dobu určitou.
4. Nájemce se může domáhat ochrany, pokud jeho právo ohrožuje třetí osoba, dosud se musel obracet na pronajímatele, aby jej ochránil.
5. Běžnou údržbu pronajaté věci uskutečňuje nájemce a pronajímatel ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy (lze sjednat jinak). Navíc dle NOZ může nájemce započíst až do výše jednoho nájmu nároky na vynaloženou opravu věci vůči pronajímateli.
6. Nájemce může provádět změny na věcí nájmu jen se souhlasem pronajímatele a musím mít stejnou formu jako nájemní smlouva. Bez souhlasu může pronajímatel požadovat okamžité odstranění změny, tedy uvedení do původního stavu, pokud tak neučiní, vystavuje se hrozbě okamžitému vypovězení z nájmu bez výpovědní doby.
7. Pronajímatel má právo po předchozí oznámení v přiměřené době kontrolovat pronajatou věc, což mu nájemce musí v nezbytném rozsahu umožnit. V případě hrozící škody, které je třeba zabránit, předchozí oznámení se nevyžaduje. Pokud vzniknou nájemci podstatné potíže, má právo na slevu z nájemného.
8. Pronajímatel musí dát výslovný souhlas s podnájmem pronajaté věci, a to ve stejné formě, jakou má nájemní smlouva.
9. Nájemné bude možné hradit i jinak než v penězích.
10. Pokud se změní vlastník pronajímané věci, nájem automaticky nezaniká. V případě, že si však předchozí pronajímatel s nájemníkem sjednali smluvní vztah nad rámec zákona, nový vlastník není těmito smluvními vztahy vázán, pokud o nich při převodu vlastnického práva nevěděl.
11. Pokud nájemce dluží nájemné, může pronajímatel zadržet movité věci nájemce, dle nového občanského zákoníku není třeba k takovému soupisu soudního vykonavatele.
12. K nájemní smlouvě sjednané na dobu neurčitou je stanovena výpovědní lhůta u movité věci na jeden měsíc u nemovité na tři měsíce.
13. Nájemní smlouva na dobu určitou je možné vypovědět pouze, pokud jsou v ní ujednány důvody výpovědi a také výpovědní doba. Je ji však možné vypovědět i ze zákonných důvody.
14. V případě, že se stane věc nájmu nepoužitelnou k sjednanému účelu nájmu, má nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, pokud důvod nepoužitelnosti nevznikl jeho vinou.
15. Pronajímatel může nájemce písemně vyzvat, aby věc řádně užíval a dát mu k odstranění lhůtu, jedná se o případy, kdy se věc nájmu opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo hrozí zničení věci. V případě neposlechnutí, může pronajímatel vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby. Nájemní smlouvu bude možné vypovědět bez výpovědní doby i v tom případě, že hrozí vážné nebezpečí z prodlení a není tedy možné doručit nájemci výzvu bez vzniku újmy.
16. Stejně jako v dosavadní právní úpravě se prodlužuje nájemní smlouva v tom případě, že nájemce užívá věc i po uplynutí nájemci doby, prodloužení však může pronajímatel vyloučit výzvou doručenou do jednoho měsíce po skončení nájmu. I předem může dát pronajímatel najevo, že nájem skončí, aby nedošlo k jeho automatickému prodloužení.