Komerční banka: Český realitní trh je v regionu CEE mimořádně stabilní

Komerční banka patří historicky mezi největší banky poskytující finanční služby v oblasti nemovitostí. Silná pozice ve financování realitního trhu vychází nejenom ze schopnosti poskytovat svým klientům vysoké částky, ale opírá se o know-how celé skupiny Société Générale a široký tým realitních odborníků. O situaci na českém trhu, jeho dalším vývoji a možnostech financování jsme proto hovořili s manažery realitního financování Komerční banky Milanem Dembowskim a Andreou Sukopovou.

Výsledky za loňský rok hovoří o opětovném ožívání realitního trhu. Vnímáte to podobně jako poskytovatel financování výstavby
a investic do nemovitostí?

Oživení na nemovitostním trhu pozorujeme již od posledního kvartálu roku 2013. Přestože je Česká republika menším lokálním trhem,
patří mezi ty, které jsou v hledáčku investorů. To jen potvrzuje podíl na celkových investicích roku 2014. Objem investičních transakcí v minulém roce patřil k těm nejvyšším od roku 2009. Zároveň s objemem se zvýšila i hodnota jednotlivých transakcí. Na celkové oživení realitního trhu mělo vliv několik faktorů. Primárně to byl pozitivní makroekonomický vývoj. Samozřejmě velmi důležitou roli sehrály nízké úrokové sazby.
Šlo ale rovněž o absenci jiných srovnatelných investičních nástrojů se srovnatelnou mírou rizika a pravidelným ročním výnosem,
zdravě fungující realitní trh v ČR a posílení právního rámce díky novele občanského zákoníku včetně navazujících předpisů.

Zároveň s oživením vnímáme na realitním trhu i zvýšenou konkurenci ostatních bank. Nejenom velké, ale i malé a střední banky mají zájem
o financování nemovitostí. Je to dané přebytkem volných prostředků v bilancích těchto bank a nízkými maržemi na termínovaných vkladech. Tato okolnost banky vede k upřednostňování úvěrů.

Na druhou stranu je financování nemovitostních transakcí pro banku vysoce náročné. Realitní transakce jsou důkladně sledované regulátorem, tedy Českou národní bankou. Větší jsou i nároky na kapitál. Banka musí počítat s vyšším objemem drženého kapitálu,
pokud financuje tyto typy transakcí, což má vliv na cenu zdrojů.

Všechny tyto okolnosti se promítají do parametrů financování nemovitostí. V současné době, spolu s narůstající bankovní konkurencí
a pozitivní perspektivou vývoje, dochází k uvolňování některých doposud striktně vyžadovaných parametrů financování. Jedná se zejména
o výši vlastních zdrojů a objem požadovaných předprodejů a předpronájmů.

Jaké zajímavé developerské a investiční projekty jste v poslední době financovali?

V loňském roce Komerční banka financovala řadu mimořádných transakcí. Nejvýznamnějším obchodem bylo financování nákupu portfolia logistických parků pro společnost Point Park Properties, a to i z pohledu historie celého českého realitního trhu. Komerční banka participovala na úvěru v objemu cca 380 milionů eur, což z hlediska financování patří mezi jednu z největších transakcí, které byly v ČR realizovány.
Mezi další zajímavé projekty patřily nákup budovy BB C Alpha Building v Praze na Budějovické společností PasserInvest, financování rezidenčního projektu Západní město – Britská čtvrť od developerské skupiny Finep nebo Obchodního centra Lužiny.

Jste součástí silné bankovní skupiny Société Générale, máte tedy velmi dobré povědomí o ekonomice trhu.

Výhodou Komerční banky je její silné zázemí a postavení na tuzemském trhu. Díky tomu jsme schopni provádět pravidelné analýzy ekonomického prostředí. Co je ale nutné podtrhnout, je schopnost a možnost financovat i ty největší transakce na trhu. Financování těchto obchodních případů řeší specializovaný tým odborníků, jehož náplní je od počátku komplexně analyzovat a strukturovat složité nemovitostní transakce. Předností týmu je znalost trhu a dlouhodobé zkušenosti i s velmi specifickými transakcemi. Komerční banka vedle toho disponuje širokou sítí regionálních bankovních poradců, kteří mají řešení i pro nejsložitější požadavky klientů.

Dokážete říci, jak se bude podle vás vyvíjet realitní byznys v tomto roce?

Nevýhodou českého trhu s nemovitostmi je limitovaný objem transakcí, které mohou být cílem zahraničních investorů. Vzhledem k tomuto faktu očekáváme ještě zesílení tendencí, které jsme již identifikovali minulý rok – cena nemovitostí poroste na základě zvýšené poptávky ze strany investorů, bude pokračovat tlak ze strany nájemců na cenu pronájmu, obsazenost některých budov může klesnout z důvodu konkurenčního prostředí a bude dále postupovat realokace nájemců do jiných prostor. Tyto tendence pozorně sledujeme a vyhodnocujeme. Můžeme proto český trh stále charakterizovat jako stabilní, v porovnání s jinými trhy.

Přichází spolu s těmito trendy i nějaká změna v oblasti výstavby? Hovoří se například o tom, že investoři začínají mít opět zájem
o náročnější typy výstavby včetně brownfieldů. Začínají se vracet do center měst atd.

Urbanistickým trendem je zahuštění výstavby a preference lokality v centrech měst, kde využití brownfieldů je logické vzhledem
ke stávajícímu napojení na dopravní infrastrukturu a existující občanskou vybavenost. Nicméně, pokud se jedná o brownfieldy,
vždy si developer klade otázku, zda mu projekt dává celkově smysl. Je nutné se dívat na náklady, které jsou nad rámec standardní výstavby na zelené louce,
a řešení administrativních a dalších rizik, které se k danému projektu a lokalitě mohou pojit. Tyto projekty bývají vždy mnohem náročnější
a tudíž i dražší oproti výstavbě bez minulé zátěže.

Hlavním rozhodovacím aspektem pro kupující stále zůstává lokalita a na druhém místě zcela určitě cena. V centru pozornosti developerů zůstanou lokality velkých měst, tedy především Praha a Brno. Dle našich informací je na poli rezidenční výstavby připravováno několik velkých projektů. V této souvislosti si uvědomme, že příprava projektu není otázkou dvou nebo tří měsíců, ale 18 až 24 měsíců.

Dobře, to je obecná situace na trhu, na co se budete soustředit vy?

Snažíme se o rovnoměrně diverzifikované portfolio dle typu financované nemovitosti. To znamená kancelářské budovy, obchodní prostory, logistické a skladovací nemovitosti a rezidenční výstavbu.

Díváme se i na standard financované nemovitosti. V popředí našeho zájmu tedy stojí prémiové nemovitosti nabízející velmi dobrou lokalitu
s vysokým standardem, což je jistou zárukou zájmu ze strany finálních uživatelů, ať již kupujících nebo nájemců.

Neváhejte a pro více informací kontaktujte jakoukoli pobočku Komerční banky, bezplatně volejte na linku 800 521 521 nebo navštivte webové stránky www.kb.cz.