11 rad při prodeji a koupi nemovitosti

Po menším průzkumu se mi podařilo zjistit, že ne jen já, ale i lidé kolem mě nejsou dostatečně informováni o průběhu prodeje a koupě nemovitosti. Samozřejmě, že se najdou tací, kteří mají prodej i koupi vžitou – jsou to realitní makléři, kteří se zabývají touto tématikou dnes a denně, společně s lidmi, kteří už svou nemovitost prodali anebo koupili. Pomoc nahlédnout do všech procesů těchto tajů, se mi rozhodl specialista na dané téma, realitní makléř Jiří Šmach. Přináším Vám tedy exkluzivní informace z první ruky, doplněné o příklady.

1. Realitní makléř musí nejdříve získat nemovitost. Realitní kancelář zjišťuje, zdali je prodávající skutečným majitelem a zda na nemovitost není veden nějaký dluh nebo jiné břemeno.

   „Stalo se nám, že prodávající skutečnými majiteli nebyli a sami o tom nevěděli. Stali se účastníky podvodu, který je stál jak peníze, tak majetek.“

   Když vše proběhne v pořádku, realitní kancelář nemovitost příjme pod svou správu, kterou stvrdí smlouvou a nabídku uveřejní na realitních portálech. Nyní už jsou na řadě zájemci.

2. Jakmile se zájemce ozve, na email nebo telefonicky, začíná zjišťování požadavků.

   „Nejdůležitější je zjistit požadavky a potřeby klienta. Někdo preferuje školu, školku, obchod, bezbariérový přístup, krátkou dobu cesty do práce. V závěru místo bytu, který se mu zalíbil z fotek, dá přednost důležitějším kriteriím.“

3. Přechází se k zjištění, zda si vůbec klient může nemovitost dovolit (bonita klienta).

   „Když bych přišel na pobočku do banky, každá by mi sdělila, zda hypotéku dostanu, na jakou dobu a s jakou částkou jsou schopni mi vyjít vstříc. Aby mi sdělili mé možnosti, musel bych být ale nejdříve prověřený.“

4. Po zjištění všech potřebných informací se zájemcům zasílá seznam nabídek, které by je mohly oslovit a na řadu přichází prohlídky. U prohlídek se snaží realitní makléř vycházet co nejvíce vstříc jak prodávající, tak kupující straně.

   „U prohlídek je velice důležité zmínit náklady s nemovitostí spojené, bývá to jeden z důležitých faktorů pro koupi.“

5. Pokud má zájemce skutečný zájem, přechází realitní kancelář k řešení ceny a případnému kompromisu mezi kupující a prodávající stranou.

   „Snažím se vyjít vstříc všem stranám, ne vždy lze totiž nemovitost koupit úplně bez problémů. Banky většinou nedají 100% hypotéku a majitelé, kteří s prodejem nespěchají, málokdy přistoupí na razantní snížení ceny.“

6. Pokud se zná již dohodnutá cena, včetně provize, sepíše se rezervační smlouva a realitní kancelář přestává nabídku nabízet novým kupcům. U rezervační smlouvy makléř přikládá budoucím majitelům list vlastnictví.

   „Je to taková občanka nemovitosti, ve které se dočtete, zda jsou prodávající skutečnými majiteli, zda není na byt vedena zástava, hypotéka či exekuce.“

7. Smlouvu sepsanou s majiteli, kde uvádí, že si nemovitost přejí skutečně prodat, společně s listem vlastnictví, rezervační smlouvu a podklady o ceně realitní kancelář předá právnímu oddělení, kdy právník vyhotoví všechny potřebné zbylé smlouvy pro všechny strany. Po předání smluv stranám běží období, kdy je možné doplnit chtěné údaje. Připomínky se předají zpět právníkovi, který je do smluv náležitě doplní.

   „Jedná se o tři smlouvy: budoucí kupní smlouva, kupní smlouva a smlouva o depozitní úschově. Budoucí kupní smlouva je důležitá zejména pro banky a budoucí hypotéky. Smlouva o depozitní úschově uvádí finální částku nemovitosti, která se složí na depozitní účet. U depozitních účtů si můžete sami vybrat, který z nich je pro Vás nejvhodnější. Volit můžete mezi notářem, advokátem, bankovní úschovou nebo můžete využít i účet realitní kanceláře. Osobně doporučuji spíše účet notáře či advokáta. Kupní smlouva je smlouva, ve které jsou uvedeny základní informace o kupujícím, prodávajícím, specifikace prodávané nemovitosti, cena a od kdy bude nemovitost uvolněna.“

8. Mezitím si kupující začne nejlépe přímo s makléřem řešit banky, kdy makléř bankám doloží nabývací tituly a veškeré informace co banka vyžaduje.

   „Kupující strana bývá ohledně bankovních záležitostí zpravidla neznalá, snažím se jí maximálně pomoci, aby byla co nejvíce v pohodě a bez zbytečných stresů.“

9. Jakmile banka připomínkuje smlouvy, jsou doplněny dle potřeb klientů, právník si přizve strany k podpisům budoucí kupní smlouvy a smlouvy o depozitní úschově. Po připsání finančních prostředků na depozitní účet se podepíše kupní smlouva. Tu po jejím podepsání nese právník na katastr nemovitostí. Na katastru trvá zavkladování nemovitosti a přepis z prodávajícího na kupujícího minimálně 23dnů, s tím, že v prvních 20ti dnech obesílá katastr všechny zúčastněné strany. Poté se nemovitost přepíše na kupujícího a on se stává novým vlastníkem. Změna je zobrazena v listu vlastnictví.
10. Po zavkladování nemovitosti již přichází předání. U předání bytu se schází obě strany společně s realitní kanceláří a podepisují k aktuálnímu datu a času předávací protokol společně s přepisy médií.

    „V Předávacím protokole jsou informace o předávaných klíčích, od jakých jsou dveří, informace o aktuálním stavu médii (voda, plyn, elektřina) a zároveň podepisujeme přepis medií, který je výhodný v tom, že si nový majitel nemusí obíhat úřady a vše řeší realitní kancelář.“

11. Poté se již koná pouze setkání s kupujícím pro podání daňového přiznání. Je třeba uhradit daň z nabytí nemovité věci, která je 4% z ceny nemovitosti. Asistentka realitní kanceláře podepsané daňové přiznání předá na Finančním úřadě a předává oběma stranám doklad o předání. Z depozitního účtu jsou následně zaslány již zmíněné 4% přímo na účet finančního úřadu.

    Přestěhování nového majitele je zpravidla dle smlouvy.

    „Každá smlouva může být odlišná. Stalo se, že se kupující přestěhoval až po roce a během roku nemovitost stále obýval původní majitel.“

Na závěr jedno doporučení:

„Je důležité vybírat makléře z dané lokality, který Vám dodá informace z první ruky nejen o bytě, ale i o lokalitě samotné.“

Nejen že vše obstará realitní kancelář a vy nebudete muset plýtvat silami a Vaším drahocenným časem, dokonce Vám může doporučit a předat kontakty na různé řemeslníky a firmy, kteří Vám obstarají rekonstrukce, případně vyrobí kuchyň na míru, vymalují, zajistí průkaz energetické náročnosti budovy a daleko víc.